- Gayrimenkul uzmanları devlet desteğinin, inşaatların tamamlanacağı anlamına gelmediğini belirtiyor.
- Verilen sözlerle sözleşmedeki hükümlerin farklı olabileceğine dikkat çekiliyor.
- Yapay zekânın sözleşmeleri incelemeye yardımcı olabileceği ancak hukuki ve teknik denetimin şart olduğu vurgulanıyor.
Maltepe’de çöken bina kentsel dönüşüm konusunu yeniden gündeme taşıdı. Vatandaşların alana olan ilgisi son birkaç gündür daha da arttı. Konuyu gdh’a değerlendiren uzamanlar depreme dayanıklı, yepyeni bir eve kavuşma hayalinin, yanlış müteahhit seçimi ve sözleşmedeki riskli maddeler nedeniyle kabusa dönüşebileceği konusunda uyarıyor. Zira kentsel dönüşümde eksik metrekare, bitmeyen inşaatlar ve sonradan istenen ek ödemeler vatandaşları ciddi mağduriyetlerle karşı karşıya bırakabiliyor. Uzmanlar, yeterli deneyimi ve mali gücü olmayan müteahhitlere karşı uyarırken, imza atmadan önce dikkat edilmesi gereken kritik ayrıntılara işaret ediyor.
Her önüne gelen pay almak için koşuyor
Gayrimenkul Uzmanı Şenay Araç, devlet destekleri nedeniyle müteahhitlerin kentsel dönüşüme yoğun ilgi gösterdiğini ancak bunun projelerin tamamlanacağı anlamına gelmediğini belirtti. “Bugün lahmacuncular bile kentsel dönüşümden bina yapmaya çalışıyor” diyen Araç, sermaye sahibi olmanın inşaatı zamanında ve eksiksiz tamamlamak için yeterli olmadığını vurguladı. Araç, “Müteahhit seçimine ve sözleşmelere gereken önem verilmezse seneye kentsel dönüşüm kapsamında yıkılmış ama yeniden yapılamamış birçok binayı konuşuyor olacağız” uyarısında bulundu.
Sözleşmede nelere dikkat edilmeli?
Kentsel dönüşümde sözleşmeler büyük önem taşıyor. Konuyu değerlendiren Araç, “Yeni dairenin net metrekaresi, katı, cephesi, teslim süresi ve teknik özellikleri açıkça belirtilmeli. Müteahhide yapılacak ödemeler ve olası ek ücret koşulları da sözleşmede yer almalı. Çünkü bazı müteahhitler inşaat başladıktan sonra maliyet artışını gerekçe göstererek ek ödeme talep edebiliyor” İfadelerini kullandı. Yeni ev eskisinden küçük olabilir mi sorusuna da yanıt veren Araç, “Evet. Belediyenin imar koşulları ve uygulama projesine göre dairenin metrekaresi değişebilir. Otopark ve sığınak gibi ortak alanlar, net kullanım alanından ayrı değerlendirilmeli. Vatandaş, kendisine verilecek dairenin net metrekaresini ve paylaşım planını sözleşmede görmeli” yorumunu yaptı.
İnşaat gecikirse ne olur?
Teslim tarihinin, gecikme halinde ödenecek kira bedeli ve tazminat koşullarının sözleşmeye yazılması gerektiğini anlatan Araç, “Bina tamamlama sigortası da güvence sağlayabilir. Ancak sigortanın kapsamı ve hangi durumlarda devreye gireceği incelenmeli” ifadelerini kullandı. Müteahhidin iflas etmesi, ölmesi veya işi bırakması durumunda inşaatın yarım kalabileceğine dikkati çeken Araç, “Vatandaş hem evinden hem de ödediği paradan olabilir. Sözleşmenin feshi ve inşaatın başka bir müteahhitle tamamlanması gündeme gelebilir. Ancak süreç, sözleşmeye ve mevcut güvencelere bağlıdır. Banka teminatı veya bina tamamlama sigortası önem taşırken, ödenen paranın geri alınması zorlaşabilir” değerlendirmesinde bulundu.
Vaad edilenle gerçek uyuşmuyor
Gayrimenkul Uzmanı Nilüfer Kas ise kentsel dönüşümdeki en büyük riskin, vatandaşın kendisine anlatılanla imzaladığı metnin aynı olduğunu düşünmesi olduğuna işaret ederek, “Aynı büyüklükte ev vereceğiz”, “İki yılda teslim edeceğiz”, “Sizden başka para istemeyeceğiz” deniliyor. Ancak bunların sözleşmede nasıl yazıldığına bakmak gerekiyor. Mesela son dönemde teslim tarihi için ruhsat alımından itibaren 15 ay ya da 18 ay sözü veriliyor. Ancak ruhsat başvurusu yapılmıyor, geciktiriliyor” diye konuştu.
Geniş vekâletnameler de önemli
“Bu nedenle teslim süresinin başlangıcını belirsiz bırakan, müteahhide tek taraflı proje değişikliği imkânı veren, ek maliyetleri sınır koymadan vatandaşa yükleyen hükümler ciddi risk taşır” diyen Kas, bir başka önemli konun da geniş vekâletnameler ve inşaat ilerlemeden yapılan tapu devirleri olduğunu söyledi. Satış, ipotek ve başkasına yetki verme gibi işlemler için verilen yetkiler,n özellikle incelenmesi gerektiğini savunan Kas, “Sözleşmenin yanında proje, paylaşım listesi ve teknik şartname de aynı açıklıkta olmalıdır” ifadelerini kullandı.
Sadece örnek daireyi görmekle yetinilmemeli
Önce taşınmazının tapu ve imar durumunun öğrenilmesi gerektiğini belirten Kas, ardından müteahhidin yetki durumunu, tamamladığı projeleri ve mali yeterliliğinin araştırılması gerektiğini vurguladı. Sadece örnek daireyi görmekle yetinilmemesi gerektiğini aktaran Kas, “Daha önce teslim ettiği binalardaki hak sahipleriyle de görüşmeliler. Teklifleri aynı ölçütlerle karşılaştırmak lazım. Deprem bölgesinde yaşadığımız gerçeğini unutmadan kentsel dönüşümden kaçınılmamalı ama imza da aceleye getirilmemeli” yorumunu yaptı.
Yapay zekanın sözleşmeyle imtihanı
Yapay zekânın sözleşmedeki bazı eksiklikleri ve riskli maddeleri tespit edebileceğinin altını çizen Araç, “Ancak tek başına yeterli değil. Sözleşmelerin kentsel dönüşüm konusunda uzman avukatlar, mimarlar ve mühendisler tarafından incelenmesi gerekiyor” uyarısında bulundu.
Vatandaş nelere dikkat etmeli?
- Müteahhidin geçmiş projeleri, mali gücü ve yetki belgesi araştırılmalı.
- Sözleşme, teknik şartname, paylaşım planı ve vekâletname uzmanlara inceletilmeli.
- Net metrekare, teslim tarihi, kira desteği ve ek ödeme koşulları açıkça yazılmalı.
- Ödemeler ve tapu devirleri, inşaatın ilerlemesine bağlı güvenceli bir takvime bağlanmalı.
- Bina tamamlama sigortası ve diğer teminatlar kontrol edilmeli.
- İmzadan önce bağımsız bir avukata danışılmalı. Sözleşmenin noterde imzalanması, bütün maddelerin vatandaşın lehine olduğu anlamına gelmez.