- Miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi satışlarındaki ilk ihaleye yalnızca mirasçılar katılabilecek.
- Taşınmazın değerinin altında satılmaması için ilk açık artırma belirlenen eksper değerinin yüzde 100'ü üzerinden başlatılacak.
- İlk ihalede satış gerçekleşmemesi durumunda ikinci açık artırma herkese açık olarak yapılacak.
Aileden miras kalan ev, arsa, tarla ve diğer taşınmazların satışında yeni bir uygulama başladı. 12. Yargı Paketi kapsamında İcra ve İflas Kanunu’nun 114’üncü maddesinde yapılan düzenlemeyle, miras taşınmazlarının ilk açık artırmasında mirasçılara öncelik verildi. Yeni sistemle birlikte ilk ihaleye üçüncü kişilerin katılmasının önüne geçilirken, taşınmazın değerinin altında satılmasını engelleyecek yeni bir uygulama da hayata geçirildi.
Düzenleme, özellikle miras kalan taşınmazlar nedeniyle aile üyeleri arasında yaşanan ortaklığın giderilmesi davalarında önemli bir değişiklik getiriyor. Yeni uygulamada ilk açık artırmanın yalnızca taşınmazın malik durumundaki mirasçılar arasında yapılması öngörülüyor.
Miras kalan taşınmazlarda ilk ihale mirasçılara
Yeni düzenlemeyle birlikte miras yoluyla ortak olunan ev, arsa ve tarlaların ilk satışında mirasçılara öncelik tanınacak. Böylece aileden kalan taşınmazların ilk ihalede üçüncü kişilere satılmasının önüne geçilmesi amaçlanıyor. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz, düzenlemenin özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında mirasçılar açısından önemli bir değişiklik oluşturduğunu belirtti.
Kiraz’ın aktardığı bilgilere göre, önceki uygulamada ortaklığın mirasçılar arasında giderilmesi konusunda anlaşma sağlanamadığında taşınmazın üçüncü kişilere satışının önü açılabiliyordu.
Üçüncü kişiler ilk ihaleye katılamayacak
Eski sistemde aileden kalan taşınmazlar, ortaklığın giderilmesi sürecinde üçüncü kişilerin de katılabildiği ihalelerde satışa çıkabiliyordu. Bu durum, bazı taşınmazların aile dışındaki kişilere geçmesine neden olabiliyordu. Yeni düzenlemeyle ise birinci açık artırmaya yalnızca malik olan mirasçıların katılabilmesi öngörülüyor.
Kiraz, yeni sistemde mirasçıların kim olduğunun somut biçimde belirlenmesinin önemine dikkat çekerek şu değerlendirmeyi yaptı:
“Yani üçüncü kişiler ilk açık artırmaya katılmayacaklar. İlk ihalede satış mirasçınız kimse ona göre olacak. Örneğin bir kişinin eşi ve çocukları varsa, artık o ölen kişinin annesi ve kardeşleri mirasçı değildir.
Yeni düzenlemeyle, anne ve çocuklar arasında sadece ilk satış yapılır. Ancak diyelim ki ölen kişinin çocuğu yok, eşi varsa ve anne babası hayatta. Bu durumda mirasçıları eşi ve anne-babasıdır, davada da taraflar bunlardır. Yine diyelim ki ölen kişinin eşi var, anne-baba vefat etmiş ve kardeşleri var. Bu durumda öle kişinin mirasçıları eş ve kardeşleridir. Mirasçı olmayan kişiler bu davanın tarafı değildir. Yani ölen kişinin eşi çocuğu varsa, teyze ve halası mirasçı değildir, davada da taraf değildir.”
Miras taşınmazının değeri nasıl belirlenecek?
Düzenlemenin bir diğer önemli ayağını ise ihaleye çıkış bedeli oluşturuyor. Önceki uygulamada taşınmazlar belirlenen muhammen bedelin yüzde 50'sinden başlayan teklifler üzerinden satışa çıkabiliyordu. Yeni düzenlemeyle ilk ihalede miras taşınmazının eksper tarafından belirlenen yüzde 100 değer üzerinden satışa çıkarılması öngörülüyor.
Böylece taşınmazların piyasa değerinin oldukça altında el değiştirmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor.
İlk ihalede satış olmazsa ne olacak?
Yeni sistem, ilk ihalede taşınmazın mirasçılar arasında satılmasını öncelikli hale getiriyor. Ancak ilk açık artırmada satış gerçekleşmezse, ikinci ihalenin herkese açık yapılabilmesinin önü bulunuyor.
Bu nedenle düzenleme, taşınmazın öncelikle mirasçılar arasında kalmasını hedeflerken satışın gerçekleşmemesi halinde ikinci aşamada daha geniş katılıma imkan tanıyor.
“Öncelik taşınmazın aile içerisinde kalmasına veriliyor”
Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı da yeni düzenlemenin mirasçıların mülkiyet hakkını güçlendirdiğini belirtti.
Kakıcı, eski sistemde miras kalan taşınmazların ilk ihaleden itibaren herkese açık şekilde satışa çıkarılabildiğini ve muhammen bedelin yüzde 50'sinden başlayan tekliflerin kabul edildiğini belirterek şu ifadeleri kullandı:
“Yıllardır uygulanan sistemde miras kalan taşınmazlar ilk ihaleden itibaren herkese açık şekilde satışa çıkarılıyor ve muhammen bedelin yüzde 50’sinden başlayan teklifler kabul ediliyordu. Bu durum, aileye ait birçok taşınmazın piyasa değerinin oldukça altında üçüncü kişilere geçmesine neden olabiliyordu. Yeni düzenleme ise önceliği mirasçılara vererek bu sorunun önüne geçmeyi amaçlıyor. Öncelik, taşınmazın mümkün olduğunca aile içerisinde kalmasına veriliyor”
12. Yargı Paketi ne zaman yürürlüğe girdi?
Miras taşınmazlarının satışına ilişkin düzenleme, 12. Yargı Paketi kapsamında İcra ve İflas Kanunu’nun 114’üncü maddesinde yapılan değişiklikle hayata geçirildi.
Verilen bilgilere göre düzenleme 31 Temmuz’da Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.