- Yargıtay’ın kira kararı, basında beş yıl dolmadan emsal bedel üzerinden dava açılabileceği şeklinde yansıtıldı, uzmanlar uyardı.
- Karara konu olayda kira ilişkisi 2005’te başlamış, sözleşme 2018’de yenilenmiş; Yargıtay, yenileme sırasında belirlenen kiranın o günkü piyasa bedellerine uygunluğunun araştırılmasını istemişti.
- Bedel rayice uygun değilse ilk kira ilişkisinin başlangıcı dikkate alınarak şartları oluştuğunda hakkaniyete göre kira belirlenebilecek, uygunsa endeks artışı uygulanacak.
Yargıtay’ın kira bedeline ilişkin kararı, basında ev sahiplerinin beş yıl dolmadan emsal kira bedeli üzerinden dava açabileceği şeklinde yansıtıldı. Uzmanlar konun kamuoyuna yanlış aktarıldığını anlattı, ev sahiplerini uyardı.
İstanbul’da bir iş yeri sahibi, 2005’ten beri kiracı olan kişinin 2021’de ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsallerin altında kaldığını belirterek bedelin 39 bin liraya yükseltilmesini istedi. Yerel mahkeme, kira sözleşmesinin 2018’de yenilendiğini ve üzerinden beş yıl geçmediğini gerekçe göstererek sözleşmedeki artış şartının uygulanmasına karar verdi. İstinaf da bu karara yapılan itirazı reddetti.
Yargıtay ise kararı bozarak, 2018’de belirlenen kiranın o tarihteki piyasa bedellerine uygun olup olmadığının araştırılmasını istedi. Bedelin rayice uygun olmaması halinde, ilk kira ilişkisinin başlangıcı dikkate alınarak ve şartları oluştuğunda, yenilenen sözleşmeden itibaren beş yıl dolmadan da hakkaniyete göre kira belirlenebileceğini bildirdi. Bedelin rayice uygun olması halinde ise endeks artışı uygulanması gerektiğini belirtti.
“Kiracılık ilişkisi zaten beş yıldan uzun sürmüş”
Kararı değerlendiren Avukat-Arabulucu İlteriş Emiroğlu, haberlerdeki yorumun kararın içeriğini yansıtmadığını söyledi:
“Maalesef karar, haberlerde geçtiği gibi ‘Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir’ şeklinde bir içeriğe sahip değil. Bu kararda kiracılık ilişkisi 2005 yılında başlamış. Ancak taraflar, 2018 yılında sözleşme şartlarını belirlemek için yeni sözleşme yapmışlar. Bu nedenle aslında kiracılık ilişkisi beş yıldan daha uzun sürmüş.”
Beş yıl şartının kalkmadığını vurgulayan Emiroğlu, beş yıl dolmadan dava açılıp açılamayacağı sorusuna “Açılamaz” yanıtını verdi. Yeni sözleşme yapılması halinde ise beş yıllık sürenin yeniden başlayacağını ifade etti.
Emiroğlu, kararın kamuoyunda anlaşıldığı içerikte olmadığını, hukukçuların yapacağı bilgilendirmeler sayesinde kira davalarının beklendiği gibi artmayacağını söyledi. Kararın devam eden davaları etkilemeyeceğini belirten Emiroğlu, hem konutları hem de iş yerlerini kapsadığını ifade etti.
Emiroğlu, kiranın mahkeme tarafından artırılması halinde geçmişe dönük fark ödenip ödenmeyeceği sorusuna ise “Kira bedelinin tespit edildiği tarihten itibaren geçmişe yönelik fark ödenir” yanıtını verdi.
“Yeni sözleşme eskisini geçersiz kılar”
Gayrimenkul uzmanı Şenay Araç ise beş yıl şartının kalkmadığını belirterek, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beşinci yıl dolduğunda yeni kira bedelinin çevredeki emsal kiralara göre belirlendiğini ve bunun mülk sahibinin hakkı olduğunu söyledi. Araç, kararın eski tarihli sözleşmelerin yenilendiği durumlarda, önceki kiracılık yıllarının davada değerlendirilmesini sağladığını ifade etti. Yeni sözleşme yapıldığında eskisinin geçersiz olduğunu ve beş yıllık sürenin yeniden başladığını söyleyen Araç, bazı kiracıların sözleşme yenileme talebini tahliyeyi önlemek amacıyla kullandığına işaret etti.
“Bazı kiracılar uyanık davranıyor”
Araç, “Mülk sahipleri 11 yıl dolunca çıkarabiliyor, tahliye hakkı var diye bazı kiracılar, ‘Kontratı yenileyelim, bana lazım, maaş bordromda kullanacağım’ diyerek sözleşmeyi değiştiriyor. Böylece evi ya da mülkü yeniden kiralamış gibi gösteriyor” dedi.
“Yeni sözleşme beş yıllık süreyi her zaman sıfırlamıyor”
Gayrimenkul uzmanı Nilüfer Kas da kararın hem mülk sahiplerini hem de kiracıları yakından ilgilendirdiğini anlattı. Yıllardır aynı evde yaşayan kiracıyla yeni bir sözleşme imzalanmasının, kira tespiti için gereken beş yıllık süreyi her durumda yeniden başlatmayacağını söyledi.
Kas, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2026 tarihli kararında belirleyici noktanın, yeni sözleşmede kararlaştırılan kiranın o günün gerçek piyasa bedeline uygunluğu olduğunu vurguladı. Bedelin piyasa rayicini yansıtmaması halinde, kira ilişkisinin ilk başladığı tarihin dikkate alınabileceğini ve şartları oluşmuşsa emsal kiralara göre bedel tespitinin gündeme gelebileceğini ifade etti.
Kiracıların ve ev sahiplerinin yalnızca sözleşme tarihine bakmaması gerektiğini belirten Kas, kira ilişkisinin başlangıcının ve yeni bedelin nasıl belirlendiğinin de önemli olduğunu söyledi: “Yeni kontrat, beş yıllık saati her zaman sıfırlamıyor.”